历城区仁和会计详解房企预收款账务处理技巧

　　房地产企业通常采用预售的方式将房子卖给客户，并预收房款，等建好房后再来向客户交房。

　　在营业税时期，房企在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时 间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收 房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。终确认收入时，还需要计提增值税。

　　那么，想要如实反映业务实质，同时要账表相符，账务核算还要简单易行，该如何处理呢？下面济南历城区仁和会计培训班以一般计税方式为例，看看处理方法。

　　1、预收房款111万元，并开具发票

　　借：银行存款　　111

　　贷：预收账款——已开票　　111

　　2、在不动产所在地预缴增值税

　　借：应缴税费——未交增值税　　3（111÷1.11×3%）

　　贷：银行存款　　3

　　文件依据： （税务总局2016年第18号）

　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　3、在机构所在地申报

　　借：其他应收款——预缴税款　　11（111÷1.11×11%）

　　贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）　　11

　　文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应在机构所在地申报增值税。

　　说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具发票，或者开具零税率发票，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后 续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。

　　说明，这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。

　　4、取得进项税2万元。

　　借：应缴税费——应交增值税（进项税额）　　2

　　贷：应付账款等　　2

　　5、转出未交增值税

　　借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）　　9（11-2）

　　贷：应缴税费——未交增值税　　9

　　说明：房地产企业在预收房款开具发票时，即达到了增值税纳税义务时间，笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款，为行文简便，土地扣除放在后面一起处理，结果是一致的，特此说明。

　　6、缴纳增值税

　　借：应缴税费——未交增值税　　6（9-3）

　　贷：银行存款　　6

　　共应缴纳增值税=11-2=9万元；预缴了3万元，补缴了6万元，合计缴纳9万元，核对相符。

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